종부세 총정리, 모르면 더 낸다!

안녕하세요.

경제와 교육을 이야기하는 윤멘토입니다. 

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11월에 듣게 되는 캐롤이 이제 어색하지 않을 만큼 쌀쌀한 날씨입니다. 코로나와 겨울, 그리고 모이지 못하는 크리스마스에 축 쳐진 기분을 바꿔보기 위해서 멜론에서 '트렌드' 섹션에 있는 노래 한 곡을 들어봅니다. 가사가 좋아서 누구 노래일까 싶어 클릭해보니 방탄소년단(BTS)의 '고민보다 Go'라는 노래군요. 

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막귀인 저조차도 좋다~라고 느낄 정도니 3년이 지난 지금 역주행을 하고 있는 것도 이해가 됩니다. 오늘은 조금 어려운 종부세에 대한 이야기를 해 볼 생각이니 방탄소년단의 고민보다 GO의 가사를 잠깐 살펴보고 머리를 식혀놓고 가봅시다^^

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방탄소년단, <고민보다 GO>

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방탄소년단, 고민보다GO

DOLLAR DOLLAR
하루아침에 전부 탕진
달려 달려 내가 벌어 내가 사치
달려 달려 달려 달려
달려 달려
난 원해 cruisin' on the bay
원해 cruisin' like NEMO
돈은 없지만 떠나고 싶어 멀리로
난 돈은 없지만서도 풀고 싶어 피로
돈 없지만 먹고 싶어 오노 지로
열일 해서 번 나의 pay
전부 다 내 배에
티끌 모아 티끌 탕진잼 다 지불해
내버려 둬 과소비해버려도
내일 아침 내가 미친놈처럼
내 적금을 깨버려도
WOO 내일은 없어
내 미랜 벌써 저당 잡혔어
WOO 내 돈을 더 써
친구들 wussup
Do you want some?
DOLLAR DOLLAR
하루아침에 전부 탕진
달려 달려 man i spend it like some party
DOLLAR DOLLAR
쥐구멍 볕 들 때까지
해가 뜰 때까지
YOLO YOLO YOLO YO
YOLO YOLO YO
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
Where my money yah
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
YOLO YOLO YO
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
Where the party yah
탕진잼 탕진잼 탕진잼
Where my money yah?
Where the party yah?
내 일주일 월화수목 금금금금
내 통장은 yah
밑 빠진 독이야
난 매일같이 물 붓는 중
차라리 걍 깨버려
걱정만 하기엔 우린 꽤 젊어
오늘만은 고민보단 Go해버려
쫄면서 아끼다간 똥이 돼버려
문대버려
DOLLAR DOLLAR
하루아침에 전부 탕진
달려 달려 man i spend it like some party
DOLLAR DOLLAR
쥐구멍 볕 들 때까지
해가 뜰 때까지
YOLO YOLO YOLO YO
YOLO YOLO YO
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
Where my money yah
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
YOLO YOLO YO
탕진잼 탕진잼 탕진잼
YOLO YOLO YOLO YO
Where the party yah
탕진잼 탕진잼 탕진잼
고민보다 Go
고민보다 Go
고민보다 Go Go (Everybody!)x6

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저도 재테크와 수익구조를 잘 잡아서 언젠가 탕진잼을 한 번 느껴보고 싶네요. 그럼 본격적으로 종부세(종합부동산세)에 대해서 한 번 정리해보도록 하겠습니다.

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종부세, 종합부동산세에 대해 전체적인 정리를 해보자.

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최근 종부세가 많게는 2배 정도나 오른 고지세를 받은 건물주들이 한숨을 내쉬고 있습니다. 부당산에 대한 여러 가지 오해들이 있지만 저는 '건물주'라는 단어에 대한 오해가 가장 많다고 봅니다. 말이 좋아 건물주지 사실은 평생 일한 거에 빚까지 내어서 아파트 하나 장만한 사람들도 있고, 은퇴 후에 연금이 없어 연금을 대신할 목적으로 월세 건물을 매입하는 경우도 많기 때문에 우리가 생각하는 그런 '부자'가 아닌 건물주도 많기 때문입니다. 

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종부세를 간단히 정리해보면 다음 2가지 기준으로 설명할 수 있습니다.

집이 2채 이상이면	6억원 초과 시 종부세 부과
집이 1채라도	9억원 초과 시 종부세 부과

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이런 종부세(종합부동산세)는 정부의 대표적인 부동산 가격 안정 정책입니다. 문재인 정부에 들어서면서 더 부각되고 있죠. 말 그대로 건물을 많이 가진 사람들 혹은 고급 부동산에 대한 세금 부담을 높여 건물을 매물로 내놓게 만들려는 것이죠. 여기까지만 들으면 언뜻 좋아 보이지만 종부세에는 여러 허점들이 있으니 그것도 한 번 이야기해보겠습니다. 

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종부세에서 가장 중요한 지표는 바로 '공시 가격'입니다. 정부가 세금을 매길 때 정확한 지표가 필요합니다. 바로 '공정성'이 필요하기 때문이죠. 그런데 이 부동산의 시세는 하루가 다르게 변하기 때문에 당연히 공정한 지표 설정이 어렵습니다. 그래서 정부가 매년 주택 가격을 조사해서 발표하는데 이 가격을 바로 '공시 가격'이라고 합니다.

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정부가 세금을 매기기 위해 주택 가격을 조사 후 발표하는 것을 공시가격이라고 한다.

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하지만 여기서 종부세 공시 가격의 허점이 나타납니다. 공시 가격은 시세 반영률의 69%을 기준으로 세금을 매깁니다. 한 마디로 내가 1억 원의 아파트를 소유했다면 6,900만 원에 대한 세금을 내는 것이죠. 이렇게 시장 가격보다 30% 정도 싸게 공시 가격을 설정하는 것은 그 격차만큼 부동산의 거품이라고 판단하기 때문입니다. 

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이상적인 부동산 정책의 방향이라면 공시 가격과 시장 가격의 격차가 점차 줄어들어야 하는데, 시장의 논리가 늘 합리적이지 않기 때문에 변수가 생깁니다. 대표적인 것이 '투기자본'과 '프리미엄 심리'가 있습니다. 투기자본은 흔히 아시는 것처럼 부동산에 큰 자본을 투자해서 시세차익을 노리는 돈이기 때문에 내가 샀을 때 보다 팔 때 아파트 가격이 더 비싸야 수익이 납니다. 그래서 싸게 사놓고 팔 때 일부러 높은 가격으로 매매가를 설정하는 일이 벌어지죠. 

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프리미엄 심리는 이런 대규모 자본보다는 개인적인 측면이 강합니다. 즉, 내가 좁은 평수의 아파트를 샀다가 열심히 살아서 목돈을 모은 뒤 조금 더 넓은 평수의 아파트로 이사할 때조차 아파트의 가격에 프리미엄 가격이 붙어서 차익을 얻기를 원한다는 겁니다. 물가상승률을 상회하는 프리미엄 심리와 투기자본 때문에 한국의 부동산 가격은 내린 적이 거의 없이 오르기만 했습니다. 

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이런 상황에서 최근 3년간 서울의 마포, 용산, 성수 등의 지역의 집값이 엄청 올랐습니다. 덩달아 공시 가격도 20~30% 오를 수밖에 없어 실제로 건물주들이 내는 종부세도 엄청 오른 것이죠. 

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하지만 여기서 하나 문제가 있습니다. 정부가 아파트, 빌라, 주택 등의 공시 가격을 위해 시장조사를 할 때 전수조사를 하는 것이 아니라 해당 지역의 대표 물건을 설정해서 땅과 건물의 가격을 평균으로 설정한다는 겁니다. 즉, 이 대표 물건이 무엇으로 설정하느냐에 따라 그 지역의 땅과 건물에 대한 세금이 달라집니다. 

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문제는 종부세에서 세금이 끝나지 않는다는 겁니다. 국가의 세금 정책에서 가장 많은 비율을 차지하는 것이 국민의 사유재산이며, 그 사유재산 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 땅과 건물입니다. 즉, 이 땅과 건물에 대한 세금 책정 기준이 바뀌는 소득세부터 지방세, 건강보험료, 국가장학금 충족기준 등 공공정책의 60여 개의 지표도 바뀐다는 것이 더 큰 문제입니다. 

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종부세는 시장가격의 69%인 공시가격으로 부과하며, 부과기준은 지역의 대표 건물을 평균치로 설정한다.

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요약해보면 종부세가 오르면 이후에는 정부에서 보는 개인과 가족의 소득분위 등이 모두 연쇄적으로 달라지기 때문에 코로나 지원금, 건강보험료, 자동차세, 재산세, 소득세에 이르기까지 다양한 세금이 동시에 오르게 됩니다.

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문제는 코로나 등의 상황으로 소득이 줄어들었거나 현금흐름이 있는 부동산의 월세가 소득의 전부인 사람들에게는 생계를 위협받는 세금이 될 수도 있다는 점입니다. 또한 종부세가 오르면 양도세(건물을 팔 때 내는 세금)도 같이 상승하기 때문에 집을 팔려고 해도 세금 부담이 만만치 않습니다. 그러니 세금이 떨어질 때까지 버티는 사람들이 늘어나 오히려 부동산 시장의 공급량이 줄어드는 결과를 초래할 것이라는 우려가 많은 것이죠.

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이런 부분에 대한 보완정책이 확립되지 않은 상황에서 정부는 2025년까지 공시 가격을 기존 69%에서 90%까지 상승하기로 했습니다. 세금이 대폭 더 상승하겠다는 의지입니다. 

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여기서 한 가지 생각해볼 문제가 있습니다. 복지국가라 평가받는 해외의 세금정책들을 보면 대부분 국민들의 세금분위 상승률보다 기업들의 법인세 등 기업행위에 대한 세금 상승분이 훨씬 더 크다는 점입니다. 삼성, LG, 두산에 대한 규제는 완화하면서 서민들의 세금 주머니를 더 털어가는 것은 곧 소비침체로 이어질 것이고, 이는 곧 기업의 실적 부진으로 이어진다는 것을 알기 때문입니다. 

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'세금은 끝나지 않는 시소게임'이라고 했던 경제학자들의 말이 와 닿는 요즘입니다. 어느 한쪽의 의견에 귀를 기울이면 누군가는 반드시 피해를 보게 되는 제로섬 게임이라는 말이죠. 완전한 평등은 실현할 수 없겠지만 그래도 생계의 위협과 수익의 저하를 놓고 본다면 어느 쪽에 더 무게를 둬야 할지는 분명해 보입니다. 

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제가 회사를 시작할 때 정했던 '많이 벌어 많이 돕자!'라는 경제관념이 종부세 정책이나 코로나 상황에도 흔들리지 않고 평생 유지될 수 있기를 바라봅니다. 그런 의미로 직원들의 복지정책에 더 신경 써야겠습니다^^

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경제와 교육을 이야기하는 윤멘토였습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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